ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SP PARA RESPONSABILIDADES DE VENDEDORES

Novas súmulas apresentam o entendimento contemporâneo da jurisprudência e determinam novas responsabilidades para vendedores 

A Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da Seção de Direito Privado, divulgou no mês de fevereiro de 2016 seis novas súmulas que atingem diretamente a compra e venda de imóveis na planta e determinam a responsabilidade do vendedor (incorporadores e/ou construtores), além de apresentar limites ao direito do comprador de imóvel.

Entenda o significado dessas novas determinações e o que isso pode impactar na vida de quem compra ou pensa em comprar um imóvel, especialmente na planta.

Súmula 159: É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil.

Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Esse entendimento da súmula 160, convém destacar, já era amplamente difundido por Juízes e Desembargadores.

Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.

O entendimento do TJSP determina, portanto, que a responsabilidade da vendedora (incorporadora e/ou construtora) é exatamente aquele previsto no prazo de entrega estipulado no contrato de compromisso de venda e compra, sem nenhuma possibilidade de prorrogação além da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

O novo entendimento também acaba de uma vez por todas com qualquer possibilidade de discussão por parte da vendedora (incorporadora e/ou construtora) sobre a ausência de demonstração de efetivo prejuízo pelo comprador, a fim de ser possível a condenação da empresa no pagamento da indenização por danos materiais, caracterizada nos lucros cessantes.

Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.

A nova súmula 163 determina a ilegalidade da vendedora (incorporadora e/ou construtora) incidir multa e juros sobre o saldo devedor em caso de atraso na entrega do imóvel após o prazo da tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias.

Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

Essa súmula põe fim à velha discussão sobre a legalidade ou não da usual cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias. Na prática, a nova súmula está alinhada com o entendimento majoritário do TJSP, para o qual, na maioria das Câmaras julgadoras, essa previsão contratual era perfeitamente aceita.

Portanto, o entendimento que prevalece atualmente no Poder Judiciário do Estado de São Paulo é no sentido de que a cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias é válida, desde que esteja necessariamente escrita, de forma clara e inteligível.

fonte: artigo com modificações, autor Ivan Mercadante Boscardin, disponível em mercanteadvogacia.com